Resbalones y Caídas conllevan a la cuestión jurídica de si el propietario tiene el deber de mantener aceras

By John J. Megjugorac, Esq.

Resbalones y caídas son casos muy comunes de los cuales se encarga nuestra firma de abogados. Muchos casos de resbalones y caídas tienen lugar en las aceras. Las lesiones pueden ocurrir debido a que la acera se encuentra en un estado de deterioro o por la nieve y el hielo que pueden cubrirla.

Cuando un cliente potencial viene a nuestra oficina para discutir un resbalón o una caída en una acera, la primera pregunta que nuestra oficina le pedirá es donde se produjo el accidente. Esto permite a nuestra oficina identificar los posibles acusados, así como evaluar los méritos del caso. Esto es extremadamente importante en Nueva Jersey porque la Corte Suprema de Nueva Jersey ha sostenido desde 1981 que sólo los hacendados comerciales tienen el deber de mantener razonablemente las aceras colindantes a su propiedad. Tribunales observando la responsabilidad por las aceras, a menudo han definido la propiedad como comercial o residencial.

Esa distinción era de vital importancia en un caso que nuestro bufete de abogados manejó el año pasado. Ese caso Grijalba v. Floro 431 NJ Super 57 (Aplicación. Div. 2013), se resolvió después de que la División de Apelaciones estuviera de acuerdo con nuestra firma de abogados que el juez de la moción aplicó erróneamente la ley que impera y emitió un fallo adverso a nuestro cliente.

Un ejemplo de una propiedad que sería claramente clasificada como una propiedad comercial sería un negocio como una tienda, un restaurante o un gran complejo de apartamentos. Un ejemplo de una propiedad residencial sería una casa de una sola familia ocupadas por sus propietarios.

Los hechos del caso Grijalba comienzan bastante simple. El señor Grijalba sufrió una fractura en la pierna cuando se resbaló y cayó en una acera cubierta de hielo que lindaba con la propiedad de los demandados. La propiedad de los demandados, la cual colinda con la acera donde el demandante se cayó, pasó a ser una casa de dos familias ocupada por los propietarios, quienes la convirtieron en una casa de tres familias cuando estos se mudaron del apartamento del segundo piso al sótano. Cuando los propietarios se mudaron, alquilaron las dos plantas superiores, mientras ellos estaban viviendo en el sótano. Así que la cuestión en el caso era si los acusados ​​tenían el deber o una responsabilidad de limpiar el hielo de la acera. En otras palabras, si la propiedad debe ser clasificada como comercial o residencial.

En Grijalba, la propiedad era híbrida: tenía elementos tanto de una propiedad comercial como residencial. Podría ser vista como residencial porque era ocupada por los propietarios. Sin embargo, también podría ser vista como una propiedad comercial debido a que el uso predominante de la propiedad era discutible comercial en que otras plantas de la casa se ​​alquilan a los miembros no familiares.

Cuando el juez escuchó las cuestiones jurídicas dictaminó que la propiedad era de significado residencial, por lo que el demandante no pudo recuperar ningún dinero ya que el acusado no tenía la obligación de eliminar la nieve o el hielo de su acera colindante. Nos sentimos fuertes al saber que el juez había aplicado erróneamente la ley que rige y apelamos. La División de Apelaciones estuvo de acuerdo con nosotros y revocó la decisión del juez de primera instancia.

La opinión de la División de Apelaciones ayudó a clarificar la distinción entre residencial y comercial, dando orientación a los tribunales de primera instancia cómo deben decidir los casos con hechos similares a Grijalba. La División de Apelaciones sostuvo que el juez debería centrarse en los siguientes factores para determinar si era residencial o comercial.

(1) La naturaleza de la propiedad de los bienes, incluyendo si la misma es con fines de inversión o de negocios;

(2) El uso predominante de la propiedad, incluyendo la cantidad de espacio ocupado por el propietario en una base constante o temporal para determinar si la propiedad se utiliza en su totalidad o en parte sustancial como lugar de residencia;

(3) Si la propiedad tiene la capacidad de generar ingresos, incluyendo una comparación entre los costos de transporte con la cantidad de alquiler que se cobra para determinar si el propietario está dando cuenta de un beneficio; y

(4) Cualquier otro factor relevante a la hora de aplicar definiciones comúnmente aceptadas de la propiedad “comercial” y “residencial”. Grijalba v. Floro, 431 NJ Super. 57, 73, 66 A.3d 226, 237 (App. Div. 2013).

El caso finalmente terminó en acuerdo, pero debido a que este caso es una decisión publicada servirá de precedente vinculante en futuros tribunales de Nueva Jersey que se ocupen de este tema.